Allied Properties REIT planeja vender ativos no valor de US $ 1,3 bilhão para aliviar problemas de dívida após o aumento das taxas de juros

Michael Emory, CEO da Allied Properties REIT, no saguão dos escritórios de Adelaide em Toronto.Ashley Hutcheson/O Globo e o Correio

Proprietário do escritório Allied Properties REIT AP-UN-T planeja vender seu portfólio de data center, um acordo que ajudaria o proprietário da empresa a pagar dívidas à medida que se prepara para uma nova era de taxas de juros mais altas e trabalho híbrido.

A Allied, mais conhecida por seus prédios de escritórios baixos no centro, possui atualmente três centros de dados no centro de Toronto. Em um comunicado na quinta-feira, o REIT disse que estava “explorando a venda” dessas propriedades, a maior das quais é 151 Front St. West, um importante centro de telecomunicações. A empresa avalia o portfólio em US$ 1,3 bilhão.

Os data centers, que abrigam servidores e equipamentos de telecomunicações, não são o núcleo do portfólio imobiliário da Allied – eles respondem por 16% da receita operacional líquida. Mas o CEO Michael Emory tem sido otimista sobre eles, em parte porque sua indústria é relativamente estável e sempre em demanda.

No entanto, o mercado imobiliário foi abalado este ano pelo aumento das taxas de juros, e as unidades da Allied estão entre as mais atingidas, perdendo 40% em valor desde janeiro. A Allied era adorada por investidores antes da pandemia, com suas unidades atingindo um recorde histórico de quase US $ 60 em fevereiro de 2020. Recentemente, o medo de uma demanda mais fraca por escritórios, juntamente com taxas de juros mais altas, está tornando as hipotecas mais caras, criticou a empresa. . unidades.

As unidades da Allied Properties fecharam em alta de 2,9%, a US$ 26,90, na quinta-feira.

Os aliados enfrentaram ventos contrários adicionais. Por um lado, os investidores de varejo no Canadá já foram grandes compradores de REITs porque gostavam da renda fornecida pelas distribuições mensais. numa época em que as taxas de juros eram extremamente baixas. Ainda assim, os rendimentos da distribuição REIT tendem a oscilar em torno de 5-6% ao ano – e esse nível agora está muito próximo do que os certificados de investimento garantidos estão rendendo.

A Allied também desenvolveu propriedades, como The Well no centro de Toronto, e o desenvolvimento requer muito dinheiro. Durante grande parte da última década, os REITs conseguiram vender novas ações para financiar tais desenvolvimentos, mas com tantos preços unitários caindo, eles não podem fazê-lo no momento.

Antes do anúncio, as ações da Allied eram negociadas com um desconto de 40% em relação ao valor patrimonial líquido do REIT, de acordo com a TD Securities. Isso significa que os investidores públicos estão céticos em relação aos valores dos terrenos relatados pelo REIT. (No entanto, determinar valores justos é uma tarefa complexa em um mercado tão caótico.)

Analistas acreditam que a Allied está avançando com a venda de seu portfólio de data centers, já que o caixa gerado pode ser usado para pagar dívidas acumuladas durante o financiamento de desenvolvimentos. Vender as propriedades a um valor alto – pelo menos em relação às propriedades de escritório – também pode ajudar a aumentar o preço unitário da Allied, já que no momento os investidores não parecem dar muito valor à Allied para este tipo de ativos.

Uma transação “cristalizaria um valor significativo no portfólio de data centers da cidade da Allied, que acreditamos não ser devidamente reconhecido/precificado pelos mercados públicos”, escreveu Nicholas Kim, analista de renda fixa da BMO Nesbitt Burns, em nota aos clientes.

Embora a Allied tenha mencionado uma possível venda em seu comunicado, Emory discutiu extensivamente a ideia de joint ventures durante a teleconferência trimestral do REIT no início deste mês, sem entrar em detalhes. É possível que a Allied venda metade do portfólio para um parceiro e depois cogerencie os data centers juntos. Allied se recusou a comentar para esta história.

A Allied comprou 151 Front St. West por $ 192 milhões em 2009 e logo após o REIT revelou um plano para transformar outro de seus edifícios, 905 King St. West, a apenas alguns minutos em outro data center de alto nível. Os dois prédios seriam conectados no subsolo por cabos de fibra ótica.

O hub 151 Front é o que é conhecido como um espaço de “colocação”, e os inquilinos incluíram simultaneamente Bell, Rogers e Telus. Apesar da competição acirrada entre esses players, seus threads devem se conectar para que qualquer pessoa que envie um e-mail da rede da Bell, por exemplo, possa ter sua mensagem entregue a alguém usando a rede da Rogers ou de outro concorrente. Isso acontece na “sala de reuniões” – que não é maior que um quarto principal comum, mas está repleta de cabos e equipamentos tão essenciais para a comunicação canadense que câmeras de vídeo monitoram cada centímetro quadrado.

Na época, a Allied viu outro benefício em possuir data centers no centro da cidade: dezenas de condomínios e torres de escritórios estavam sendo construídos, e sua proximidade ajudaria as empresas de telecomunicações porque elas poderiam oferecer conexões. estações de roteamento que retardam a transmissão de dados.