CRA já questiona transações imobiliárias antes de novas regras antirrogância

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Novas regras anti-capotamento do Canadá para residências imóvel entrarão em vigor em 1º de janeiro de 2023 e visam “reduzir a demanda especulativa no mercado e ajudar a conter o crescimento excessivo dos preços”.

A nova lei tributária proibirá o uso da isenção de residência principal para proteger o ganho de capital realizado na venda de sua casa se você a possuir há menos de 12 meses, fornecendo algumas exceções, como morte, invalidez, separação e trabalho. jogada. Em vez disso, o ganho será 100% tributável como receita comercial.

Mas o Agencia da receita canadense não espera que esta nova legislação entre em vigor. Atualmente, é um caso de contestação de “recuperações” imobiliárias percebidas pelo sistema de justiça, com resultados mistos, dependendo dos fatos do caso.

O exemplo mais recente envolveu um proprietário de Toronto que viajou para tribunal fiscal desafiar o ARCO’recusa do seu pedido de residência principal.

A contribuinte foi reavaliada pelo CRA relativamente aos exercícios fiscais de 2011, 2015 e 2016 no que diz respeito à venda de quatro imóveis de sua propriedade em vários momentos durante esse período. Mas foi a venda de sua propriedade em Toronto em 2011 que foi mais controversa, pois o CRA avaliou o contribuinte além do período normal de reavaliação de três anos e impôs uma multa por negligência grave naquele ano.

No tribunal, a contribuinte explicou que viveu uma “relação tumultuada” com o ex-marido de 2010 a 2014. Ela disse que isso levou a coabitações intermitentes, culminando em separação definitiva e divórcio em 2015. A contribuinte testemunhou que em 2010 e 2011, ela esteve frequentemente na casa em questão “como um refúgio da relação amarga e abusiva com o ex-marido”. Ela argumentou que esta casa era sua residência principal e, portanto, deveria estar isenta de imposto sobre ganhos de capital quando a vendeu em 2011.

O CRA discordou, argumentando que o imóvel foi adquirido e alienado como “um empreendimento de risco de natureza comercial” e, portanto, sua venda deve ser classificada como receita empresarial 100% tributável. Ele argumentou que a contribuinte nunca mudou seu endereço principal, endereço T4 do empregador ou outros endereços de correspondência para esta propriedade, então sua posição era que ela “inverteu” a propriedade depois de reconstruí-la completamente, em um tempo relativamente curto, para um grande lucro .

O Tribunal Fiscal foi finalmente encarregado de decidir quatro questões fundamentais sobre a alienação da casa em 2011.

A venda deve ser devidamente caracterizada como um empreendimento comercial e, portanto, tributável como receita comercial ou propriedade de capital, dando-lhe tratamento de ganhos de capital? Se era propriedade de capital, era a residência principal do contribuinte, permitindo assim que o ganho fosse isento de impostos? Houve declarações falsas suficientes na declaração de imposto de renda do contribuinte de 2011 (ou seja, falha em relatar a venda do imóvel) para permitir que o CRA reabrisse o ano fiscal? período de reavaliação? E, finalmente, o contribuinte foi negligente ao preencher sua declaração de imposto de renda de 2011 e, portanto, sujeito a uma penalidade de negligência grave?

Após analisar os factos e as circunstâncias do caso, o juiz concluiu que o contribuinte “dificilmente se enquadra no molde fático das habituais ‘aletas’ do imobiliário”. Ela era professora, não corretora de imóveis, e tinha outras circunstâncias que explicavam o “permanência de propriedade menos do que medida”, a saber, seu casamento abusivo intermitente, do qual ela estava tentando sair física e legalmente.

“Não foi uma história de última hora”, observou o juiz. “Estava proeminentemente no arquivo durante a auditoria e nas notas do arquivo CRA e literalmente explicava seu ‘paradeiro’.”

Em última análise, o juiz considerou que a natureza da propriedade, o tempo de propriedade, a frequência limitada das tentativas imobiliárias do contribuinte até o momento, o trabalho executado, o motivo e, mais importante, as circunstâncias que ditaram a venda da propriedade levaram à conclusão de que a propriedade foi adquirida como propriedade de capital, em vez de devolvê-la.

Uma vez que o juiz determinou que a casa era propriedade de capital, a próxima questão era se ela poderia ser considerada sua residência principal na época e, portanto, isenta de impostos na venda. O juiz salientou que o imóvel nunca tinha sido regularmente ocupado e que “não houve mudança identificável de morada, marcas permanentes ou outras despesas e retoques domésticos, para além dos serviços públicos obrigatórios.

O juiz, julgando o ganho era tributável porque não era sua residência principal, concluiu que “embora ela possa acreditar retrospectivamente (a propriedade) ter sido seu lar permanente, sua crença atual não pode amenizar as suposições (do CRA) sem mais evidências”.

O juiz então considerou se houve uma declaração falsa em sua declaração de 2011 devido a “negligência, negligência ou falha intencional” em não relatar a venda da casa. O juiz considerou que a contribuinte carecia de “informações e documentação para mostrar razoavelmente que ela poderia estar certa” em sua posição de arquivamento, de modo que o CRA tinha o direito de reabrir e reavaliar o caso. Ano fiscal de 2011, mesmo além do período normal de reavaliação .

Por fim, o juiz abordou a questão da negligência grave e concluiu que a contribuinte não deveria ser considerada negligente ao assumir sua posição de arquivamento de que a casa era sua residência principal, de modo que ela acreditava que o ganho não precisava ser relatado em seu retorno de 2011.

Ele anulou as penalidades por negligência grave, observando que “(o contribuinte), embora instruído, claramente não está familiarizado com as práticas comerciais e fiscais. Sua crença de que ela poderia navegar pelas leis tributárias porque elas se relacionavam a imóveis de propriedade pessoal era infundada. No entanto, com base em todos os fatos, este não foi um ato deliberado, refinado à indiferença ao cumprimento da lei.

Jamie Golombek, CPA, CA, CFP, CLU, TEP, é diretor administrativo de planejamento tributário e patrimonial da CIBC Private Wealth Management em Toronto. Jamie.Golombek@cibc.com

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